Wie funktioniert die Aneignung herrenloser Häuser 2025 in Deutschland?

Wussten Sie, dass ein Haus in Deutschland erst dann als herrenlos gilt, wenn der Eigentümer offiziell auf sein Recht verzichtet hat? Entdecken Sie, wie der rechtliche Prozess abläuft, welche Unterschiede es zwischen Bundesländern gibt und welche Risiken eine Übernahme mit sich bringt.

Wie funktioniert die Aneignung herrenloser Häuser in Deutschland?

Wenn Sie 2025 in Deutschland ein verlassenes oder herrenloses Haus beanspruchen möchten, ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen, den Ablauf sowie die Voraussetzungen genau zu verstehen. Verlassene Häuser (auch herrenlose Immobilien genannt) sind Immobilien, bei denen der bisherige Eigentümer offiziell auf sein Eigentumsrecht verzichtet hat und dieser Verzicht im Grundbuch eingetragen wurde. Erst dann gilt das Objekt nach § 928 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als herrenlos.

Nachfolgend erfahren Sie ausführlich, wie der Prozess funktioniert, welche Verantwortlichkeiten und Risiken damit verbunden sind und welche Schritte Sie persönlich ergreifen müssen.

Was bedeutet „herrenslos“ nach deutschem Recht?

Ein Haus oder Grundstück wird herrenlos, wenn dessen Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt offiziell erklärt, dass er sein Eigentum aufgibt und diese Erklärung im Grundbuch eingetragen wird (§ 928 Abs. 1 BGB). Danach hat die Immobilie formal keinen Eigentümer mehr. Es handelt sich nicht um einen bloßen Leerstand, sondern um einen rechtlich festgelegten Eigentumsverzicht.

Die Immobilie bleibt jedoch weiterhin oft mit Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden versehen, welche nicht automatisch entfallen.

Vorrangiges Aneignungsrecht des Bundeslands

Nach § 928 Absatz 2 BGB hat zunächst das Bundesland, in dem sich die herrenlose Immobilie befindet, das vorrangige Aneignungsrecht. Das bedeutet:

Das Bundesland kann sich die Immobilie als Eigentümer aneignen und sich ins Grundbuch eintragen lassen.
Alternativ kann das Land das Aneignungsrecht an Dritte weitergeben, meist durch Ausschreibungen oder Verkäufe.
Das Land kann auch auf das Aneignungsrecht verzichten, wenn es kein Interesse hat, die Immobilie zu übernehmen.

Erst wenn das Bundesland offiziell auf dieses Aneignungsrecht verzichtet, haben Privatpersonen die Möglichkeit, ein verlassenes Haus durch Eintragung im Grundbuch ihr Eigentum zu machen.

Unterschiede bei der Handhabung in den Bundesländern

Die Handhabung herrenloser Immobilien unterscheidet sich stark je nach Bundesland:

Konsequente Aneignung: Einige Bundesländer wie Bayern oder Thüringen üben ihr Aneignungsrecht konsequent aus und übernehmen herrenlose Immobilien automatisch. In diesen Fällen ist eine Aneignung als Privatperson in der Regel nicht möglich.
Einzelfallprüfung und Weitergabe: Bundesländer wie Baden-Württemberg oder Mecklenburg-Vorpommern prüfen jede Immobilie einzeln und entscheiden wirtschaftlich, ob sie die Immobilie behalten oder das Aneignungsrecht an Dritte weitergeben.
Veröffentlichte Angebote: Einige Bundesländer veröffentlichen Angebote herrenloser Immobilien auf Websites der jeweiligen Landesbetriebe für Liegenschaften und Bauen, beispielsweise Brandenburg oder Sachsen-Anhalt.

Interessenten sollten daher die jeweiligen Landesregelungen frühzeitig prüfen, um zu verstehen, welche Möglichkeiten und Verfahren vor Ort bestehen.

Wie lassen sich herrenlose Häuser in Deutschland finden?

Da es keine bundesweite zentrale Liste für herrenlose Immobilien gibt, bieten sich folgende Informationsquellen:

Nachfrage beim Grundbuchamt am Standort der Immobilie.
Kontaktaufnahme mit dem zuständigen Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen oder dem jeweiligen Finanzministerium des Bundeslands.
Prüfung von öffentlichen Ausschreibungen und offiziellen Immobilienangeboten auf Landesportalen (sofern vorhanden).
Recherche bei kommunalen Behörden oder spezialisierten Immobilienportalen.

Beispiel-Kontaktstellen für einige Bundesländer:

Brandenburg: Brandenburgischer Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen (BLB), E-Mail: info@blb.brandenburg.de
Thüringen: Thüringer Landesamt für Finanzen (TLF), Kontakt: Frau Werner, annett.werner@tlf.thueringen.de
Bayern: Immobilien Freistaat Bayern (IMBY) – öffentliche Ausschreibungen online

Voraussetzungen und Ablauf der privaten Aneignung

Prüfung, ob das Bundesland das Aneignungsrecht ausgeübt oder aufgegeben hat:Privatpersonen können erst dann eine herrenlose Immobilie beanspruchen, wenn das Bundesland sein Aneignungsrecht nicht mehr ausübt.
Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt:Interessenten müssen ihre Absicht, die herrenlose Immobilie anzueignen, gegenüber dem Grundbuchamt erklären. Die Eigentumseintragung erfolgt nur, wenn keine entgegenstehenden Rechte bestehen (z. B. vorhandene Hypotheken) und der Antrag bestätigt wird.
Rechtliche Rahmenbedingungen beachten:
- Es dürfen keine anderen Eigentumsrechte mehr auf der Immobilie liegen.
- Grenzen und Rechte Dritter müssen geprüft werden.
Sachverständigengutachten einholen:Aufgrund der oft schlechten Bausubstanz und Belastungslage empfiehlt sich eine genaue technische und rechtliche Prüfung der Immobilie vor der Übernahme.

Mögliche Risiken und Pflichten bei der Immobilienübernahme

Übernahme von Belastungen: Noch bestehende Grundschulden, Hypotheken oder sonstige Belastungen auf der Immobilie gehen auf den neuen Eigentümer über.
Sanierungsaufwand: Häufig sind herrenlose Häuser renovierungsbedürftig und weisen bauliche Mängel sowie energetische Defizite auf.
Verkehrssicherungspflicht: Eigentümer müssen Gefahrenquellen absichern und Schäden verhindern, was insbesondere bei maroden Gebäuden mit Kosten und Haftungsrisiken verbunden sein kann.
Haftung für Altlasten: Umweltbelastungen oder kontaminierte Böden können teure Sanierungen notwendig machen.
Eingeschränkte Infrastruktur: Kommunale und rechtliche Herausforderungen können die Nutzung und Entwicklung der Immobilie erschweren.

Aufgrund dieser Faktoren sollte die wirtschaftliche Tragfähigkeit und Sinnhaftigkeit einer Übernahme sorgfältig geprüft werden.

Kosten und rechtliche Beratung

Für die Aneignung eines herrenlosen Hauses können Gebühren anfallen, beispielsweise für die Grundbucheintragung. Darüber hinaus sind Kosten für Gutachten, Sanierungen und rechtliche Beratung zu berücksichtigen.

Es wird empfohlen, vor Antragstellung eine fachliche Beratung durch Experten für Immobilien- und Verwaltungsrecht in Anspruch zu nehmen und das Grundbuch sowie die Bausubstanz genau zu prüfen.

Wichtige Schritte für das Jahr 2025

Informieren: Erkundigen Sie sich bei Grundbuchämtern und Landesbehörden über herrenlose Immobilien.
Landesrecht prüfen: Klären Sie, ob das Bundesland sein Aneignungsrecht ausübt oder weitergibt.
Willenserklärung abgeben: Bei Verzicht des Landes muss die Aneignungsabsicht beim Grundbuchamt schriftlich erklärt werden.
Sachverständigengutachten beauftragen: Prüfen Sie die Immobilie auf bauliche Mängel und Belastungen.
Finanzielle Planung durchführen: Berücksichtigen Sie Kosten für Eintragung, mögliche Renovierungen und Absicherungen.
Rechtliche Unterstützung holen: Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Einschaltung eines Notars oder Rechtsanwalts.

Die Aneignung herrenloser Häuser in Deutschland ist an klare rechtliche Voraussetzungen geknüpft. Nur wenn ein Eigentümer sein Eigentumsrecht offiziell aufgegeben hat und das jeweilige Bundesland sein Aneignungsrecht nicht ausübt, besteht für Privatpersonen die Möglichkeit, eine solche Immobilie zu erwerben. Dabei ist die Prüfung rechtlicher, finanzieller und baulicher Aspekte essentiell, um Risiken zu vermeiden.

Quellen

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