Cómo reclamar casas abandonadas en España en 2025 legalmente

¿Sabías que en España la posesión prolongada y pública de un inmueble abandonado puede llevar a obtener su propiedad legal? Esta figura, conocida como usucapión, requiere cumplir ciertos requisitos legales para que la propiedad se transfiera oficialmente.

Identificación del propietario de una casa abandonada

Antes de iniciar cualquier reclamación, es fundamental identificar al propietario registrado del inmueble. Para ello, el primer paso es obtener la referencia catastral de la vivienda, que se puede consultar gratis a través de la sede electrónica del Catastro, mediante la dirección o localización exacta del inmueble.

Con esta referencia, se puede solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, la cual contiene información pública sobre quién es el titular registral y si existen cargas o gravámenes sobre el inmueble. Para solicitar esta nota simple, es necesario acreditar un interés legítimo, que puede fundarse en ser colindante, posible adquirente o cualquier interés jurídico reconocido.

Este trámite es clave porque permite:

Localizar al propietario o sus herederos.
Conocer si el inmueble está inscrito y bajo qué condiciones.
Saber si existen cargas que puedan afectar la adquisición (hipotecas, embargos).

Sin embargo, puede suceder que el propietario sea desconocido, fallecido sin herederos o que la casa esté fuera de registro, en cuyo caso será necesario valorar otras vías legales para reclamarla.

La usucapión: La vía legal para reclamar casas abandonadas

La usucapión es el mecanismo que permite adquirir la propiedad de un inmueble por posesión prolongada y en concepto de dueño, fuera del consentimiento del propietario original, siempre y cuando se cumplan determinadas condiciones legales establecidas por el Código Civil español.

Diferentes formas de usucapión para inmuebles en España

Usucapión ordinaria
- Requiere buena fe y justo título (es decir, un documento o contrato que, aunque defectuoso, se haya basado en la creencia legítima de adquisición).
- Plazo de 10 años si la posesión es entre personas que están presentes (por ejemplo, el propietario reside en España).
- Plazo de 20 años si el propietario está ausente o en otros casos especiales.
Usucapión extraordinaria
- No requiere ni buena fe ni justo título.
- Solo es necesario poseer el inmueble como dueño de forma ininterrumpida, pública y pacífica durante 30 años.
- Es una vía legal adecuada para inmuebles abandonados donde el propietario es desconocido o imposible de localizar.

Requisitos para poder adquirir la propiedad de una casa abandonada por usucapión

Posesión pública: la posesión debe ser evidente y conocida por terceros, mostrando que se actúa como propietario.
Posesión pacífica: no debe haberse obtenido la posesión mediante violencia, clandestinidad o fuerza.
Posesión continua: sin interrupciones durante el plazo legal requerido (10, 20 o 30 años según el tipo).
Concepto de dueño: demostrar actos propios de propietario, como pagar impuestos municipales (IBI), mantenimiento, reformas, cuidado del inmueble o incluso alquiler.

La posesión debe reflejar la intención clara de ser dueño, más allá de la mera ocupación física.

Procedimiento para reclamar una casa abandonada por usucapión

1. Recopilar pruebas que demuestren la posesión

Para iniciar el trámite legal, es imprescindible reunir evidencias que acrediten el cumplimiento de los requisitos legales, tales como:

Recibos y justificantes de pago de impuestos o servicios.
Contratos de arrendamiento o testimonios que confirmen la posesión pública.
Documentación de mejoras realizadas en la vivienda.
Declaraciones de vecinos o autoridades locales.
Fotografías o vídeos que evidencien el estado y uso continuado de la propiedad.

2. Iniciar el trámite judicial o notarial

Existen dos vías para solicitar la declaración de usucapión:

Procedimiento judicial: presentación de demanda ante un juzgado civil donde, tras valorar las pruebas aportadas, el juez puede dictar sentencia que reconozca la adquisición de la propiedad.
Expediente de dominio ante notario: desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015, en determinados casos de usucapión extraordinaria se puede iniciar este trámite que puede agilizar la declaración, siempre que se presenten las evidencias requeridas.

3. Registro de la propiedad

Aunque la usucapión se perfecciona con la posesión y la resolución judicial o notarial, es muy recomendable inscribir dicha declaración en el Registro de la Propiedad para:

Otorgar publicidad registral frente a terceros.
Proporcionar seguridad jurídica frente a futuras reclamaciones.
Facilitar posibles transmisiones o gestiones del inmueble.

Para ello, es necesario aportar la sentencia firme o el acta notarial que declare la usucapión.

Aspectos legales a tener en cuenta al reclamar casas abandonadas

La propiedad sin dueño conocido y abandonada por más de 20 años puede considerarse bien mostrenco, que según la Ley 33/2003 puede pasar a ser administrada por el Estado. Sin embargo, este proceso no es común ni sencillo.
La legislación diferencia claramente entre la posesión legítima que puede generar derecho de propiedad y la ocupación ilegal, esta última sin otorgar ningún derecho.
La usucapión puede interrumpirse si el propietario reclama judicialmente la propiedad o si se pierde la posesión durante el plazo.
Demostrar buena fe y justo título puede ser complejo; además, cualquier prueba de que el propietario sigue activo puede invalidar la usucapión.
Se recomienda contar con asesoramiento legal especializado para preparar correctamente el expediente y minimizar riesgos.

Orientaciones para propietarios y poseedores de inmuebles abandonados

Mantener actualizados los registros catastral y registral para evitar riesgos legales o pérdidas por usucapión.
Realizar actos públicos que demuestren la posesión y cuidado, como revisar periódicamente la vivienda o contratar servicios de custodia.
Instalar sistemas de seguridad para evitar ocupaciones ilegales.
Actuar con rapidez ante cualquier intento de ocupación indebida, para preservar los derechos legales correspondientes.

Información sobre plazos y costes en 2025

El proceso judicial puede durar meses o años, según la jurisdicción y complejidad del caso.
Los honorarios profesionales varían según el abogado o despacho contratado.
Los trámites notariales suelen ser más ágiles y pueden reducir tiempos y costes.
La inscripción en el Registro tiene un coste administrativo estándar conforme a las tasas notariales y registrales actuales.

En 2025, reclamar una casa abandonada en España legalmente depende fundamentalmente de la figura de la usucapión, que exige posesión pacífica, pública, continua y en concepto de dueño durante un plazo legal determinado, que puede ir de 10 a 30 años según el tipo de usucapión aplicable. El primer paso es identificar al propietario a través del Catastro y Registro de la Propiedad. La usucapión se formaliza mediante procedimiento judicial o expediente notarial y se recomienda su inscripción registral para garantizar seguridad jurídica. Aunque la ley ofrece mecanismos para regularizar inmuebles sin dueño conocido, la aplicación práctica es rigurosa y requiere asesoramiento especializado.

Sources

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